Como comprar imóvel em leilão: passo a passo

Casas, apartamentos, terrenos e salas comerciais aparecem com frequência em leilões judiciais e de bancos. O preço pode ser bem menor que o de uma compra tradicional, mas o comprador precisa fazer sozinho a pesquisa que, numa venda comum, seria dividida com corretor, vendedor e banco. A seguir, as etapas na ordem em que costumam acontecer.

Antes de começar: dois tipos de leilão

Imóveis podem vir de leilão judicial, quando foram penhorados num processo, ou de leilão extrajudicial, geralmente de bancos que retomaram o imóvel de um financiamento com alienação fiduciária. As regras de lance mínimo, pagamento e posse são diferentes. Se ainda tem dúvida, leia leilão judicial x extrajudicial antes de seguir.

Passo a passo para comprar

1. Escolha o imóvel

Filtre por cidade, tipo e faixa de preço em leilões de imóveis. Anote o leiloeiro, as datas dos leilões e o número do processo, se houver. Visite a região e, se possível, veja o imóvel por fora.

2. Leia o edital completo

O edital traz a descrição do imóvel, a matrícula, a avaliação, os lances mínimos, a comissão, as formas de pagamento e as regras sobre débitos e desocupação. Use o checklist do guia como ler edital de leilão.

3. Tire a matrícula atualizada

Peça uma certidão atualizada da matrícula no cartório de registro de imóveis. Nela você confere quem é o proprietário, penhoras, hipotecas, usufruto, indisponibilidades e outras averbações. Ônus que não aparecem no edital merecem atenção redobrada. No leilão judicial, consulte também o andamento do processo pelo número informado, para saber se há recursos pendentes.

4. Verifique a ocupação

Descubra se o imóvel está vazio, ocupado pelo antigo dono, por inquilino ou por terceiros. O edital costuma informar, mas a visita ao local e conversa com o condomínio ou vizinhos ajudam. Imóvel ocupado pode exigir ação ou pedido ao juiz para desocupação, com custo e tempo. Veja imissão na posse.

5. Levante os débitos

Consulte IPTU na prefeitura e débitos de condomínio com a administradora. Confira o que o edital diz sobre quem paga cada dívida. O tema tem nuances, explicadas em débitos na arrematação.

6. Calcule o lance máximo

Parta do valor que você aceita gastar no total e desconte comissão do leiloeiro, ITBI, registro, certidões, débitos que possam ficar com você, desocupação e reformas. O que sobrar é o seu lance máximo. O guia custos além do lance traz um exemplo.

7. Defina a forma de pagamento

À vista é o mais comum. Financiamento só é possível quando o edital ou o banco vendedor permitem, o que acontece em parte dos leilões de bancos. No leilão judicial, o CPC (art. 895) permite apresentar proposta de pagamento parcelado por escrito, com entrada de pelo menos 25% e saldo em até 30 meses, garantido por hipoteca do próprio imóvel. Em regra, uma proposta à vista prevalece sobre a parcelada, e o juiz decide.

8. Arremate, pague e registre

Depois do lance vencedor, pague o preço e a comissão no prazo do edital. No leilão judicial, você recebe a carta de arrematação; no extrajudicial, o banco costuma lavrar escritura ou documento equivalente. Recolha o ITBI e leve o documento ao cartório para registrar o imóvel em seu nome. Só com o registro você passa a ser o proprietário perante todos.

Erros que custam caro

• Dar lance sem ler a matrícula atualizada.
• Supor que o imóvel está vazio porque as fotos mostram um ambiente desocupado.
• Contar com financiamento sem confirmar que o edital permite.
• Esquecer ITBI, registro e débitos, que podem somar uma parte relevante do preço.
• Não ter reserva para o caso de a desocupação demorar.

Também confirme que o site em que você está é mesmo o do leiloeiro. Sinais de golpe estão em cuidados e riscos no leilão.

Comparando oportunidades

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