Custos além do lance: quanto custa de verdade comprar em leilão

Um dos erros mais comuns de quem começa em leilões é olhar só para o lance. O desconto em relação ao mercado parece grande, mas, quando se somam comissão, impostos, registro, dívidas e reformas, a diferença pode diminuir bastante. Saber quais custos existem é o que permite definir um lance máximo seguro.

Comissão do leiloeiro

A comissão é a remuneração do leiloeiro e, na maioria dos leilões, é paga pelo arrematante, além do valor do lance. O percentual mais comum é 5% sobre o valor da arrematação, mas quem define é o edital, e no leilão judicial o juiz pode fixar outro valor. O Decreto 21.981/1932 regula a profissão de leiloeiro e trata da comissão.

Alguns pontos práticos:

• A comissão costuma ser paga à vista, mesmo quando o lance é parcelado.
• Em regra, ela não é devolvida se o arrematante desistir sem motivo previsto em lei ou no edital.
• Alguns leiloeiros cobram também taxas administrativas ou de pátio, que precisam estar no edital.

Custos de imóveis

ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é municipal e incide quando a propriedade muda de dono. A alíquota varia por município e costuma ficar entre 2% e 3%. A base de cálculo na arrematação costuma ser o valor do lance, mas há prefeituras que adotam outra referência, por isso confira a regra do seu município antes de calcular.

Registro, emolumentos e certidões

Para registrar o imóvel em seu nome, o cartório cobra emolumentos, que seguem tabelas estaduais e variam conforme o valor do bem. Some ainda certidões da matrícula, certidões pessoais e eventuais custos de averbação ou cancelamento de penhoras.

Débitos do imóvel

IPTU atrasado e cotas de condomínio em aberto podem, dependendo do caso e do edital, ficar a cargo do arrematante. As regras não são as mesmas para impostos e para condomínio. Explicamos em débitos na arrematação.

Desocupação e reformas

Se o imóvel estiver ocupado, considere custos com advogado, custas do processo e tempo sem poder usar ou alugar o imóvel. Veja imissão na posse. Depois, há a reforma: imóveis de leilão muitas vezes ficaram fechados ou sem manutenção por longos períodos.

Custos de veículos

Para carros, motos e caminhões, a lista costuma incluir:

• Taxas de pátio e diárias, especialmente se a retirada atrasar.
• Guincho ou transporte, quando o veículo não pode rodar ou está em outra cidade.
• IPVA, licenciamento e multas, conforme o que o edital atribuir ao comprador.
• Vistoria, transferência e, se quiser, despachante.
• Reparos mecânicos, pneus, bateria e itens faltantes.
• Seguro, que pode custar mais em veículos com histórico de sinistro.

O passo a passo completo está em como comprar carro em leilão.

Exemplo ilustrativo de cálculo

Os números abaixo são hipotéticos, apenas para mostrar a lógica da conta. Eles não representam valores reais de nenhum leilão nem de nenhum município.

Imagine um apartamento arrematado por R$ 200.000:

• Lance: R$ 200.000.
• Comissão do leiloeiro de 5%: R$ 10.000.
• ITBI hipotético de 3% sobre o lance: R$ 6.000.
• Registro, emolumentos e certidões (valor hipotético): R$ 4.000.
• Débitos de condomínio que, neste exemplo, ficariam com o comprador: R$ 5.000.
• Reforma básica (valor hipotético): R$ 15.000.

Total estimado: R$ 240.000, ou seja, 20% acima do lance. Se o seu limite total for R$ 240.000, o lance máximo nesse cenário seria R$ 200.000, e não R$ 240.000.

O raciocínio inverso é o mais útil: comece pelo valor total que você pode gastar, desconte os custos estimados e chegue ao lance máximo. Guarde também uma reserva para imprevistos, como desocupação demorada.

Como usar essa conta na prática

Antes de cada lance, monte sua planilha com os itens deste guia e preencha com os valores do edital, da prefeitura e do cartório. Assim você compara lotes de forma justa. No EU Leilão você reúne lotes de vários leiloeiros em leilões de imóveis, carros e motos, e acessa o edital no site oficial para preencher sua conta com dados reais.