Débitos na arrematação: quem paga IPTU, condomínio, IPVA e multas

Uma das dúvidas mais frequentes de quem compra em leilão é: e as dívidas que o bem já tinha? IPTU atrasado, condomínio em aberto, IPVA vencido e multas podem somar valores altos. A resposta depende do tipo de débito, de o leilão ser judicial ou extrajudicial e do que diz o edital. Este é um tema com muitas nuances, e o que segue são regras gerais, não respostas definitivas para cada caso.

IPTU e outros tributos do imóvel

O Código Tributário Nacional, no art. 130, trata dos tributos ligados ao imóvel, como o IPTU. Em regra, quem adquire um imóvel passa a responder por esses tributos. Mas o parágrafo único do mesmo artigo traz uma exceção para a arrematação em hasta pública: nesse caso, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço. Em termos simples, os tributos anteriores devem ser pagos com o dinheiro da arrematação, e não cobrados do arrematante.

Durante muito tempo, porém, editais incluíam cláusulas dizendo que o arrematante assumiria esses débitos. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.134, entendeu ser inválida a cláusula de edital que atribui ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação.

Esse entendimento tem pontos de atenção:

• Houve modulação de efeitos: segundo o próprio julgamento, a tese se aplica, em regra, a leilões com editais publicados depois do julgamento, com ressalvas para ações e pedidos já em andamento.
• A tese trata de débitos tributários do imóvel. Condomínio e outras dívidas seguem outra lógica.
• A aplicação a leilões extrajudiciais, como os de bancos, pode ser discutida, já que a regra do CTN fala em hasta pública. Nesses casos, o edital e a análise de um advogado são ainda mais importantes.

Condomínio: obrigação que acompanha o imóvel

As cotas de condomínio são consideradas obrigação propter rem, ou seja, ligada à coisa, e não à pessoa. O Código Civil, no art. 1.345, prevê que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante com o condomínio, inclusive multas e juros.

Na arrematação, a jurisprudência costuma dar peso ao que o edital informou. Em linhas gerais:

• Se o edital mencionou a existência dos débitos de condomínio, há decisões entendendo que o arrematante assume essa dívida.
• Se o edital foi omisso, há decisões entendendo que os débitos devem ser pagos com o valor da arrematação, sem responsabilizar o arrematante.

Como as decisões variam conforme o caso, consulte a administradora do condomínio antes do leilão para saber o valor em aberto e inclua essa quantia no seu orçamento por precaução. O guia custos além do lance mostra como fazer a conta.

IPVA, multas e taxas de veículos

Nos veículos, os débitos mais comuns são IPVA, licenciamento, multas de trânsito e taxas de pátio. Em leilões judiciais, é frequente o entendimento de que débitos anteriores à arrematação devem ser quitados com o preço, aplicando-se lógica semelhante à do CTN, de modo que o arrematante recebe o veículo livre dessas dívidas. Ainda assim, há variações entre estados e decisões, e na prática pode ser preciso pedir ao juiz a baixa dos débitos para conseguir transferir.

Nos leilões extrajudiciais, como os de bancos, seguradoras e pátios, vale o que o edital estabelece. É comum que o comitente se responsabilize por débitos até a data do leilão, mas há editais que transferem parte deles ao comprador.

Antes do lance:

• Consulte a placa ou o chassi no Detran e anote cada débito.
• Compare com o que o edital diz e com a data de corte que ele usa.
• Pergunte ao leiloeiro como funciona a baixa dos débitos e quanto tempo leva.

Veja o passo a passo em como comprar carro em leilão.

Como se proteger

O melhor caminho é combinar três fontes: o edital, as certidões e a orientação profissional.

1. Leia as cláusulas de débitos do edital com atenção. O guia como ler edital de leilão ajuda.
2. Tire certidões de débitos na prefeitura, com o condomínio e no Detran.
3. Considere, no seu orçamento, o pior cenário razoável.
4. Em caso de dúvida relevante, consulte um advogado antes de dar o lance.

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