Como ler edital de leilão: o que procurar antes de dar lance

Antes de qualquer lance, existe um documento que você precisa ler do começo ao fim: o edital. É nele que estão as regras daquele leilão específico, desde o valor mínimo até quem paga as dívidas do bem. Muitas surpresas desagradáveis de arrematantes vêm de cláusulas que estavam escritas no edital e não foram lidas.

Editais costumam ser longos e cheios de termos técnicos. Este guia mostra o que procurar e como organizar a leitura.

O que o edital precisa conter

No leilão judicial, o Código de Processo Civil, no art. 886, lista o conteúdo mínimo do edital. Em resumo, ele deve trazer:

1. A descrição do bem, com suas características e, no caso de imóvel, a situação, as divisas e a referência à matrícula e aos registros.
2. O valor da avaliação, o preço mínimo de venda, as condições de pagamento e, quando for o caso, a comissão do leiloeiro.
3. O lugar onde estão os bens móveis, veículos e semoventes.
4. O site na internet e o período do leilão eletrônico, ou o local, dia e hora do leilão presencial.
5. A indicação da data do segundo leilão, para o caso de não haver interessado no primeiro.
6. A menção a ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens.

Leilões extrajudiciais, como os de bancos, seguradoras e órgãos públicos, seguem leis e regulamentos próprios, mas costumam ter estrutura parecida. Em todos os casos, o edital é a principal referência das regras daquele leilão.

Os pontos que mais pesam no bolso

Algumas cláusulas merecem leitura atenta porque afetam diretamente quanto você vai gastar:

• Lance mínimo em cada data e incremento mínimo entre lances. Veja primeira e segunda praça.
• Comissão do leiloeiro: percentual, quem paga e em quanto tempo.
• Forma e prazo de pagamento: à vista, parcelado, financiado, sinal ou caução.
• Débitos: o que o edital diz sobre IPTU, condomínio, IPVA, multas e taxas. O tratamento varia; leia débitos na arrematação.
• Despesas de transferência: ITBI, registro, despachante e taxas.
• Penalidades: o que acontece se você não pagar no prazo, como perda de caução ou multa.

Para somar tudo, use o guia custos além do lance.

Ocupação, ônus e riscos do processo

Nos imóveis, procure a informação sobre ocupação: se está ocupado, por quem, e de quem é a responsabilidade pela desocupação. Confira também os ônus listados, como penhoras de outros processos, hipotecas, usufruto ou indisponibilidade, e compare com a matrícula atualizada que você mesmo deve pedir no cartório.

No leilão judicial, o edital deve mencionar recursos ou processos pendentes sobre o bem. Um recurso em andamento pode atrasar a entrega ou, em situações mais raras, levar à anulação da venda. Anote o número do processo e consulte o andamento no site do tribunal.

Nos veículos, verifique a procedência, a eventual classificação de dano, se o lote é sucata, o local e o prazo de retirada e as condições de visitação.

Checklist para ler o edital

Use esta lista a cada lote:

• Conferi a descrição do bem e, se imóvel, o número da matrícula?
• Anotei avaliação, lance mínimo da primeira e da segunda data e incremento?
• Sei qual é a comissão e o prazo para pagá-la?
• Entendi as formas e os prazos de pagamento do lance?
• Li o que o edital diz sobre cada tipo de débito?
• Verifiquei ocupação, ônus e recursos pendentes?
• Sei onde está o bem, quando posso visitá-lo e até quando devo retirá-lo?
• Conferi o site e o período do leilão, e se é o site oficial do leiloeiro?
• Sei as penalidades se eu não conseguir pagar?
• Tenho dúvidas que preciso esclarecer com o leiloeiro ou com um advogado?

Se alguma resposta for "não sei", esclareça antes de dar o lance. O leiloeiro costuma ter canais de atendimento para dúvidas sobre o edital.

Onde encontrar o edital

O edital fica disponível no site oficial do leiloeiro, normalmente na página do lote, e no caso judicial também nos autos do processo. No EU Leilão você encontra lotes de vários leiloeiros em todos os leilões, com o link para a página oficial onde estão o edital e os lances. Para entender o contexto completo, leia também como funciona o leilão judicial.