Primeira e segunda praça: qual a diferença entre o 1º e o 2º leilão

Quem começa a acompanhar leilões logo encontra os termos primeira praça e segunda praça, ou 1º leilão e 2º leilão. Eles indicam duas datas de venda para o mesmo bem, com regras diferentes de lance mínimo. Entender essa diferença ajuda a decidir quando vale a pena disputar um lote e quando faz sentido esperar.

O nome "praça" vem da época em que imóveis eram vendidos em praça pública e móveis em leilão. Hoje os termos se misturam, e o CPC usa simplesmente "leilão". Na prática, o que importa é a data e o valor mínimo aceito em cada etapa, informações que sempre aparecem no edital.

Primeira praça: o valor de avaliação como referência

Na primeira data, a regra mais comum é que o lance mínimo seja igual ou superior ao valor de avaliação do bem. Por isso, na primeira praça é raro encontrar descontos grandes: quem compra paga, no mínimo, o que o perito ou o oficial de justiça estimou.

Mesmo assim, há bons negócios na primeira praça quando a avaliação está defasada, por exemplo porque foi feita há muito tempo. Também é na primeira data que se evita a concorrência acirrada que às vezes surge na segunda.

Segunda praça e o conceito de preço vil

Se ninguém dá lance na primeira data, o bem vai para a segunda, em que se aceitam valores menores. No leilão judicial, o limite é o preço vil. Segundo o CPC (art. 891), é vil o preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz e informado no edital. Quando o juiz não fixa um mínimo, considera-se vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação.

Na prática, isso significa que:

• Muitos editais fixam o mínimo da segunda praça em 50% da avaliação, mas há juízes que fixam 60%, 70% ou outro percentual.
• Existem situações especiais com mínimos maiores, como imóveis de pessoas incapazes, previstas no próprio CPC.
• O lance abaixo do mínimo, em regra, não é aceito, ou pode ser recebido apenas como proposta sujeita à decisão do juiz, conforme o edital.

Atenção: o CPC não obriga que todo leilão tenha duas datas com descontos padronizados. O edital é que define as datas e os valores. Por isso, confira sempre o edital antes de supor qualquer percentual.

No leilão extrajudicial de imóvel com alienação fiduciária

Uma parte grande dos leilões de imóveis é extrajudicial: são imóveis de bancos retomados de compradores que deixaram de pagar o financiamento com alienação fiduciária. Nesses casos, a regra principal está na Lei 9.514/1997, art. 27, e a lógica é diferente da judicial:

1. No primeiro leilão, o lance mínimo costuma ser o valor do imóvel indicado no contrato de financiamento, observadas as regras da lei sobre essa referência.
2. No segundo leilão, o lance mínimo costuma corresponder ao valor da dívida, somado a despesas, encargos, tributos e contribuições de condomínio, entre outros itens previstos.

A Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, alterou vários pontos dessa lei. Entre as mudanças, passou a admitir que, no segundo leilão, o credor aceite, a seu critério, lances menores que a dívida, respeitando um piso ligado ao valor de avaliação do imóvel. Como as regras novas e antigas podem conviver conforme a data do contrato e a interpretação de cada caso, o caminho seguro é ler o edital e verificar os valores que ele informa para cada leilão.

Se não houver lance no segundo leilão, o imóvel pode ficar com o banco e depois ser oferecido em venda direta, com regras próprias. Para comparar os dois mundos, veja leilão judicial x extrajudicial.

Vale esperar a segunda praça?

Esperar pode significar pagar menos, mas também pode significar perder o bem. Alguns pontos a considerar:

• Se houver lance na primeira data, a segunda nem acontece.
• Em lotes muito disputados, a segunda praça pode atrair tantos interessados que o preço final se aproxima da avaliação.
• Em leilões de banco, um desconto grande no segundo leilão pode vir junto com riscos maiores, como imóvel ocupado ou com débitos.
• O desconto sobre a avaliação não é o seu desconto real: some comissão, impostos, registro e eventuais dívidas. O guia custos além do lance ajuda nessa conta.

Defina antes o valor máximo que você aceita pagar, considerando todos os custos, e mantenha esse limite nas duas datas.

Como acompanhar as duas datas

Cada lote costuma exibir as duas datas e os dois valores mínimos já no anúncio do leiloeiro. No EU Leilão você vê lotes de vários leiloeiros em um só lugar e pode acompanhar quando um imóvel ou veículo passa para a segunda praça. Explore os leilões de imóveis ou todos os leilões disponíveis, e leia também como ler edital de leilão para conferir cada detalhe antes do lance.