Imissão na posse: como desocupar o imóvel comprado em leilão

Muitos imóveis vão a leilão ocupados: pelo antigo proprietário, por familiares dele, por inquilinos ou, às vezes, por terceiros. Para o arrematante, isso significa que a compra não termina no pagamento. É preciso obter a posse, ou seja, o direito de entrar, usar, alugar ou vender o imóvel na prática. O caminho depende de o leilão ser judicial ou extrajudicial e de quem está no imóvel.

Propriedade e posse não são a mesma coisa

A propriedade se transfere com o registro da carta de arrematação ou da escritura no cartório. A posse é o uso efetivo do imóvel. Você pode ser o dono registrado e, mesmo assim, não conseguir entrar porque alguém continua morando lá.

Imissão na posse é o nome do ato pelo qual o novo proprietário é colocado na posse do bem, se preciso com ordem judicial. Antes de dar o lance, o edital costuma informar se o imóvel está ocupado e quem responde pela desocupação. Confirme isso e, se possível, visite o local. O guia como comprar imóvel em leilão traz essa etapa.

No leilão judicial

No leilão judicial, o processo já fornece o instrumento. Segundo o CPC (art. 901, parágrafo 1º), a carta de arrematação é expedida com o respectivo mandado de imissão na posse, depois do pagamento do preço, da comissão e das despesas.

Na prática, se o imóvel estiver ocupado pelo executado, o arrematante costuma pedir ao juiz da própria execução que determine a desocupação, com prazo para saída voluntária e, se necessário, cumprimento por oficial de justiça e uso de força policial. Não é preciso, em regra, entrar com uma nova ação.

Quando o ocupante é um terceiro que alega direito próprio, como um inquilino ou alguém que diz ter comprado o imóvel antes, a situação pode ser mais complexa e exigir discussão específica. Veja mais sobre o processo em o que é arrematação e auto de arrematação.

No leilão extrajudicial com alienação fiduciária

Quando o imóvel vem de um banco, retomado pela Lei 9.514/1997, não há processo prévio do qual se possa pedir a desocupação. A lei, no art. 30, assegura ao credor e também ao adquirente em leilão a reintegração de posse, com liminar para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade.

Isso significa que, em regra, o arrematante precisa:

1. Registrar o imóvel em seu nome.
2. Contratar advogado e ajuizar ação de reintegração de posse.
3. Aguardar a decisão liminar e o prazo de desocupação.
4. Acompanhar o cumprimento do mandado, se o ocupante não sair voluntariamente.

O prazo de 60 dias se refere à desocupação depois de concedida a liminar, e o tempo total depende da rotina de cada vara. O antigo devedor também pode contestar a retomada do imóvel, o que pode alongar o processo. A Lei 14.711/2023 alterou vários pontos da Lei 9.514/1997, por isso vale checar a redação atual com um advogado.

Imóvel alugado

Se o imóvel estiver locado, entra em cena a Lei do Inquilinato. Pelo art. 8º da Lei 8.245/1991, quem adquire um imóvel alugado pode denunciar o contrato, concedendo 90 dias para a desocupação. A exceção é a locação por prazo determinado com cláusula de vigência em caso de alienação, averbada na matrícula: nesse caso, o contrato deve ser respeitado até o fim.

Atenção ao prazo: a lei prevê que a denúncia seja feita em até 90 dias contados do registro da aquisição. Se o novo dono ficar em silêncio, presume-se que concordou em manter a locação. Em muitos casos, manter o inquilino e passar a receber o aluguel pode ser uma boa alternativa.

Custos, prazos e a via do acordo

Desocupar um imóvel tem custos que precisam estar no orçamento:

• Honorários de advogado e custas processuais.
• Tempo sem poder usar ou alugar o imóvel, além de IPTU e condomínio desse período.
• Eventual mudança, chaveiro e reparos após a saída.

Por isso, muitos arrematantes tentam primeiro um acordo amigável: conversar com o ocupante, oferecer um prazo razoável e, às vezes, uma ajuda de custo para a mudança. Um acordo escrito, de preferência com orientação jurídica, pode sair mais rápido e barato que a via judicial. Inclua esses valores na conta de custos além do lance.

No EU Leilão, os lotes de leilões de imóveis mostram o link para o edital no site oficial do leiloeiro, onde a situação de ocupação costuma estar descrita.