O que é arrematação, auto de arrematação e carta de arrematação

Arrematação é o nome dado à compra de um bem em leilão, especialmente no leilão judicial. Quem vence a disputa é o arrematante. Mas o lance vencedor é só o começo: há documentos, prazos e pagamentos até que o bem seja de fato entregue. Este guia explica esse caminho com base nas regras gerais do Código de Processo Civil, que podem ser detalhadas ou complementadas pelo edital de cada leilão.

O que acontece logo depois do lance vencedor

Quando o leilão se encerra, o leiloeiro registra o vencedor e o valor. Em regra, o pagamento deve ser feito à vista, por depósito judicial ou meio eletrônico, salvo se o juiz tiver admitido outra forma, como a proposta parcelada. O edital informa o prazo exato, que costuma ser curto.

Além do lance, o arrematante paga a comissão do leiloeiro e outras despesas previstas no edital. Para estimar tudo, veja custos além do lance.

O auto de arrematação

O auto de arrematação é o documento que formaliza a venda. Segundo o CPC (art. 901), ele é lavrado de imediato e deve ser assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro. Nos leilões eletrônicos, a assinatura costuma ser feita digitalmente nos dias seguintes ao leilão.

O art. 903 diz que, assinado o auto, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, mesmo que depois sejam julgados procedentes embargos do executado ou uma ação para anular a venda. Nessa hipótese, em regra, o prejudicado é compensado com perdas e danos, e o arrematante mantém o bem.

Há exceções. O mesmo artigo prevê que a arrematação pode ser:

• Invalidada, quando feita por preço vil ou com outro vício.
• Considerada ineficaz, por exemplo quando um credor com garantia sobre o bem não foi intimado como a lei exige.
• Resolvida, quando o preço não é pago ou a caução não é prestada.

Essas situações costumam ser alegadas em prazo curto após a arrematação, e cabe ao juiz decidir.

Quando o arrematante pode desistir

O CPC (art. 903, parágrafo 5º) permite que o arrematante desista da compra em algumas hipóteses, entre elas:

1. Se provar, nos 10 dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame que não foi mencionado no edital.
2. Se, antes da expedição da carta ou da ordem de entrega, o executado alegar uma das situações de invalidade, ineficácia ou resolução.
3. Se for citado para responder a uma ação autônoma que busca anular a arrematação, desde que manifeste a desistência no prazo da resposta.

Nesses casos, em regra, o valor depositado é devolvido. Fora das hipóteses legais ou do edital, desistir pode trazer penalidades. Por isso, a pesquisa deve ser feita antes do lance. O guia como ler edital de leilão ajuda nisso.

Carta de arrematação e ordem de entrega

Depois que o arrematante paga o preço (ou presta as garantias, no parcelamento) e quita a comissão e as demais despesas, o juiz determina a expedição de:

• Carta de arrematação, no caso de imóveis. Ela contém a descrição do imóvel, com remissão à matrícula, a cópia do auto e a prova do pagamento do imposto de transmissão. É o documento levado ao cartório de registro de imóveis.
• Ordem de entrega, no caso de bens móveis, como veículos e máquinas.

Segundo o art. 901, parágrafo 1º, a carta ou a ordem é expedida com o respectivo mandado de imissão na posse. Se o imóvel estiver ocupado, esse mandado é o caminho para a desocupação, assunto do guia imissão na posse.

Remição e falta de pagamento

Duas situações podem mudar o rumo da arrematação:

• Remição da execução: pelo CPC (art. 826), antes de os bens serem adjudicados ou alienados, o devedor pode pagar a dívida atualizada, com juros, custas e honorários, e encerrar a execução. Por isso, um leilão pode ser cancelado em cima da hora.
• Arrematante que não paga: pelo art. 897, se o arrematante ou seu fiador não pagar o preço no prazo, o juiz impõe a perda da caução em favor do credor, o bem volta a novo leilão e os inadimplentes ficam impedidos de participar dele. Editais e leiloeiros podem prever ainda outras consequências, como a cobrança da comissão.

Em resumo

Arrematar é um processo com etapas: lance, pagamento, auto, carta ou ordem de entrega, registro e posse. Entender cada uma evita surpresas. No EU Leilão você compara lotes de vários leiloeiros e acessa o edital no site oficial antes de decidir. Veja os leilões disponíveis e leia também como funciona o leilão judicial.